Klara Interesse vormerken
Ratgeber für Eigentümer

Die Hausverwaltung reagiert nicht oder bleibt untätig. Was Eigentümer tun können

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 11 Minuten

Geschlossene weiße Haustür eines Berliner Altbaus mit Hausnummer und Lampe
Foto: Daniela Muntyan / Unsplash
Kurz gesagt Erinnern Sie die Verwaltung schriftlich, mit konkreter Bitte und einer Frist. Bleibt es still, schalten Sie den Verwaltungsbeirat ein und verlangen gemeinsam mit mehr als einem Viertel der Eigentümer in Textform, mit Zweck und Gründen, eine Versammlung (§ 24 Abs. 2 WEG). Dort können die Eigentümer die Verwaltung anweisen oder jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Wichtig: Ihr Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht direkt gegen die Verwaltung. Auch eine Klage wegen Untätigkeit richtet sich deshalb fast immer gegen die Gemeinschaft, etwa auf Ersetzung eines verweigerten Beschlusses (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG), und setzt in der Regel voraus, dass Sie den Antrag zuerst der Versammlung vorgelegt haben.

Keine Antwort auf E-Mails, ein Wasserschaden, der seit Wochen nicht bearbeitet wird, eine Jahresabrechnung, die nicht kommt: Das ist die häufigste Beschwerde von Eigentümern über ihre Verwaltung, gerade in kleinen Gemeinschaften. Das Gesetz gibt Ihnen dafür eine klare Reihenfolge an Werkzeugen, bis hin zur Klage, wenn die Verwaltung dauerhaft untätig bleibt. Dieser Ratgeber geht sie der Reihe nach durch.

Wem gegenüber Sie welchen Anspruch haben

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Verwaltung zuständig (§ 18 Abs. 1 WEG). Die Verwaltung ist ihr Organ. Daraus folgt:

Ihr Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft
Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Ansprüche wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag bestehen ebenfalls nur gegenüber der Gemeinschaft; der Vertrag schützt den einzelnen Eigentümer nicht unmittelbar (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24).
Was die Verwaltung allein erledigen muss
Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, und alles, was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils nötig ist, muss die Verwaltung selbst treffen, soweit die Eigentümer das nicht per Beschluss anders geregelt haben (§ 27 Abs. 1 und 2 WEG). Ein tropfender Hahn im Keller oder eine fällige Wartung gehören typischerweise dazu.
Wer die Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung vertritt
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Ein einzelner Eigentümer spricht also nicht automatisch für alle.
Notfälle darf jeder selbst abwenden
Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen das Notwendige tun (§ 18 Abs. 3 WEG).

Schritt für Schritt: von der Erinnerung bis zur Abberufung

  1. Schriftlich erinnern, mit Frist. Eine E-Mail genügt. Nennen Sie das konkrete Anliegen, was Sie erwarten und bis wann. Zwei Wochen sind für normale Anliegen angemessen, bei Schäden deutlich weniger. Setzen Sie den Beirat in Kopie. Ein Muster finden Sie unten.
  2. Den Beirat einschalten. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung (§ 29 Abs. 2 WEG), und sein Vorsitz vertritt die Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung (§ 9b Abs. 2 WEG). Ein Anruf oder Schreiben des Beirats wirkt oft schneller als zehn E-Mails einzelner Eigentümer. Hat Ihre WEG keinen Beirat, können die Eigentümer einen bestellen (§ 29 Abs. 1 WEG). Was der Beirat darf und was nicht: WEG-Beirat: Aufgaben und Grenzen.
  3. Andere Eigentümer ins Boot holen. Fragen Sie in der Hausgemeinschaft, wer dasselbe erlebt. Sammeln Sie Daten und Anliegen in einer kurzen Liste. Das ist die Grundlage für jede Versammlung.
  4. Eine Versammlung verlangen. Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann von der Verwaltung verlangen, eine Versammlung einzuberufen, in Textform und unter Angabe von Zweck und Gründen (§ 24 Abs. 2 WEG). Bei fünf Eigentümern mit je einer Wohnung reichen zwei. Nennen Sie die gewünschten Tagesordnungspunkte, denn ein Beschluss über einen Gegenstand, der in der Einladung nicht bezeichnet ist, ist anfechtbar (§ 23 Abs. 2, Abs. 4 Satz 2 WEG). Ein ausführliches Muster und was danach gilt: Außerordentliche Eigentümerversammlung.
  5. Wenn die Verwaltung auch das ignoriert. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig einzuberufen, können der Vorsitzende des Beirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer selbst einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Ohne Beirat kann die Ermächtigung in kleinen WEGs per Umlaufbeschluss erfolgen, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Gelingt auch das nicht, kann ein Eigentümer die Gemeinschaft verklagen, damit das Gericht den fehlenden Beschluss ersetzt (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG).
  6. In der Versammlung entscheiden. Die Eigentümer können die Verwaltung per Beschluss zu bestimmten Maßnahmen und Fristen anweisen. Oder sie berufen sie ab: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ein wichtiger Grund ist nicht nötig (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Beschlüsse und Muster dafür: Hausverwaltung kündigen.
Abberufung und Vertrag: Mit der Abberufung endet das Amt. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG), früher, wenn der Vertrag das vorsieht. Bis dahin kann die Vergütung weiterlaufen. Planen Sie die neue Verwaltung deshalb gleich mit: Bei einer Neubestellung sollen die Eigentümer Vergleichsangebote oder zumindest Namen und Eckdaten der Bewerber in der Regel innerhalb der Einladungsfrist erhalten (BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19). Für Erhaltungsmaßnahmen hat der BGH eine starre Drei-Angebote-Regel inzwischen verworfen (BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25). Bei der Wahl einer Verwaltung bleibt der Vergleich mehrerer Bewerber trotzdem ratsam. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Hausverwaltung wechseln, die Suche die Checkliste Neue Hausverwaltung finden. Prüfen Sie mit dem Verwaltungskosten-Rechner, ob Ihre WEG zu viel für die Verwaltung zahlt.

Klage wegen Untätigkeit: wer wen verklagen kann

Bleibt die Verwaltung trotz Frist, Beirat und Versammlung untätig, können Sie vor Gericht gehen. Der Weg führt aber fast immer über die Gemeinschaft und nicht direkt zur Verwaltung. Das folgt aus der Rollenverteilung seit 2020: Die Gemeinschaft schuldet Ihnen eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG), die Verwaltung schuldet ihre Arbeit der Gemeinschaft.

Eigentümer gegen Gemeinschaft: die Beschlussersetzungsklage
Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG). Typische Ziele bei einer untätigen Verwaltung: eine Weisung an die Verwaltung mit Frist, die Beauftragung einer überfälligen Reparatur oder die Ermächtigung eines Eigentümers, selbst eine Versammlung einzuberufen. Die Klage hat Erfolg, wenn Sie einen Anspruch auf den Beschluss haben, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Bleibt den Eigentümern bei der Maßnahme ein Spielraum, übt das Gericht ihn aus und kann sich etwa darauf beschränken, über das Ob einer Maßnahme zu entscheiden (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21, Rn. 8 f.).
Vorher die Versammlung befassen
Vor der Klage müssen Sie Ihr Anliegen in der Regel der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorlegen. Entbehrlich ist das nur, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der Antrag dort keine Mehrheit findet (BGH, V ZR 69/21, Rn. 6). Ein abgelehnter Antrag in der Niederschrift ist deshalb Ihr bester Beleg.
Schadensersatz: ebenfalls von der Gemeinschaft
Entsteht Ihnen durch eine schuldhafte Pflichtverletzung der Verwaltung ein Schaden, haftet Ihnen die Gemeinschaft, in der Regel aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG. Das Verhalten ihres Verwalters muss sie sich zurechnen lassen (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24, Rn. 20). Geht es um einen Schaden allein durch Verzögerung, kommen die Voraussetzungen des Verzugs hinzu (§ 280 Abs. 2 BGB).
Gemeinschaft gegen Verwaltung: Erfüllung und Regress
Vertragspartner der Verwaltung ist die Gemeinschaft. Sie kann von der Verwaltung die Arbeit verlangen, die der Verwaltervertrag schuldet, und bei einer schuldhaften Pflichtverletzung Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB). Hat die Gemeinschaft einem Eigentümer Schaden ersetzt, wird ein Regress bei der Verwaltung gewöhnlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Verweigert die Mehrheit den Beschluss dazu, kann ein Eigentümer ihn mit einer Beschlussersetzungsklage herbeiführen (BGH, V ZR 34/24, Rn. 22). Gegenüber der Verwaltung vertritt der Vorsitzende des Beirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG).
Eigentümer direkt gegen Verwaltung: nur außerhalb des Vertrags
Aus dem Verwaltervertrag haben Sie keinen eigenen Anspruch gegen die Verwaltung, denn er schützt den einzelnen Eigentümer nicht unmittelbar (BGH, V ZR 34/24). Aus dem Deliktsrecht bleibt die Verwaltung Ihnen gegenüber verpflichtet (Rn. 24). Im Fall des BGH reichte die verzögerte Auszahlung einer Versicherungsleistung dafür aber nicht.
Welches Gericht zuständig ist
Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt: für Streit zwischen Eigentümern und Gemeinschaft, über die Rechte und Pflichten des Verwalters und für Beschlussklagen (§ 43 Abs. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Vor dem Amtsgericht müssen Sie sich nicht anwaltlich vertreten lassen; der Anwaltszwang gilt erst vor dem Landgericht (§ 78 Abs. 1 ZPO). Wer den Prozess verliert, trägt die Kosten des Rechtsstreits, auch die notwendigen Kosten des Gegners (§ 91 Abs. 1 ZPO).
Wenn es eilt
Kann ein Urteil nicht abgewartet werden, kann das Gericht per einstweiliger Verfügung einen vorläufigen Zustand regeln, wenn das zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint (§ 940 ZPO). Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, dürfen Sie das Notwendige ohnehin selbst veranlassen (§ 18 Abs. 3 WEG).
Die Reihenfolge in der Praxis: Erinnerung mit Frist, Beirat, Versammlung mit konkretem Beschlussantrag, dann Weisung oder Abberufung. Erst wenn die Versammlung den nötigen Beschluss verweigert oder gar nicht zustande kommt, ist die Klage gegen die Gemeinschaft der nächste Schritt. Oft führt die Abberufung schneller zum Ziel als ein Prozess. Lassen Sie sich vor einer Klage anwaltlich oder von Ihrem Eigentümerverein beraten.

Unterlagen einsehen, bevor Sie entscheiden

Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG): Verträge, Rechnungen, Kontoauszüge, Korrespondenz, die Beschluss-Sammlung. So sehen Sie, ob ein Auftrag erteilt oder eine Rechnung bezahlt wurde, auch wenn niemand antwortet. Zum alten Recht hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Einsicht grundsätzlich in den Geschäftsräumen der Verwaltung stattfindet und Sie dort auf eigene Kosten Kopien anfertigen können (BGH, Urteil vom 11.02.2011, V ZR 66/10). Fragen Sie trotzdem nach Scans, und nennen Sie konkret die Dokumente, die Sie brauchen.

Musterschreiben: Erinnerung mit Frist

Per E-Mail oder Brief an die Verwaltung, Beirat in Kopie. Eckige Klammern ersetzen.

Betreff: WEG [Anschrift], Erinnerung: [Anliegen], Bitte um Antwort bis [Datum]

Sehr geehrte Damen und Herren,

am [Datum] habe ich Ihnen [den Wasserfleck an der Kellerdecke / die fehlende Jahresabrechnung 2025 / …] gemeldet. Eine Antwort habe ich bisher nicht erhalten. Meine Nachrichten vom [Daten] füge ich bei.

Ich bitte Sie, bis zum [Datum, etwa 14 Tage] mitzuteilen, was Sie veranlasst haben und bis wann die Sache erledigt ist. Bitte nennen Sie mir außerdem eine Ansprechperson für unsere WEG.

Sollte ich bis dahin nichts hören, werde ich den Verwaltungsbeirat bitten, die Angelegenheit aufzugreifen, und mit weiteren Eigentümern eine Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG verlangen.

Mit freundlichen Grüßen
[Name], Eigentümer der Wohnung [Nr.]

Für das Versammlungsverlangen genügt ein kurzer Zusatz, den mehr als ein Viertel der Eigentümer unterzeichnet oder per E-Mail mit Namen abschickt: „Wir verlangen nach § 24 Abs. 2 WEG die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Zweck: [Tagesordnung]. Gründe: [kurz].“ Textform heißt: eine lesbare Erklärung mit Ihrem Namen auf einem dauerhaften Datenträger, eine E-Mail reicht (§ 126b BGB).

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Kann ich die Hausverwaltung wegen Untätigkeit verklagen?

Direkt in aller Regel nicht. Ansprüche wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag bestehen nur gegenüber der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24); direkt gegen die Verwaltung kommen nur Ansprüche außerhalb des Vertrags in Betracht, etwa aus unerlaubter Handlung. Ihr Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 2 WEG). Verweigern die Eigentümer einen notwendigen Beschluss, etwa eine Weisung an die Verwaltung, können Sie gegen die Gemeinschaft auf Ersetzung des Beschlusses klagen (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG). Den Antrag müssen Sie vorher in der Regel der Versammlung vorlegen. Einen Schaden aus einer schuldhaften Pflichtverletzung der Verwaltung ersetzt Ihnen ebenfalls die Gemeinschaft. Bei einem Schaden allein durch Verzögerung müssen zusätzlich die Voraussetzungen des Verzugs vorliegen (§ 280 Abs. 2, § 286 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG).

Wie viele Eigentümer brauche ich, um eine Versammlung zu verlangen?

Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer, in Textform und mit Zweck und Gründen (§ 24 Abs. 2 WEG). Bei fünf Eigentümern, denen je eine Wohnung gehört, sind das zwei. Ihre Gemeinschaftsordnung kann weitere Fälle vorsehen.

Braucht die Abberufung einen wichtigen Grund?

Nein. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und davon darf auch die Gemeinschaftsordnung nicht abweichen (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Je nach Vertrag kann die Vergütung bis dahin weiterlaufen.

Darf ich das Hausgeld zurückhalten, bis die Verwaltung antwortet?

Davon raten wir ab. Das Hausgeld schulden Sie der Gemeinschaft aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG), nicht der Verwaltung persönlich. Mit dem Geld werden Versicherung, Energie und Handwerker bezahlt. Rückstände schwächen Ihre Position, statt Druck auf die Verwaltung auszuüben.

Was tue ich bei einem Notfall, wenn niemand erreichbar ist?

Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, etwa bei einem Rohrbruch, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen das Notwendige veranlassen (§ 18 Abs. 3 WEG). Bei Feuer oder Gefahr für Menschen rufen Sie zuerst 112. Bei Gasgeruch verlassen Sie das Gebäude und rufen Sie von draußen den Gasnotdienst an, in Berlin NBB 030 7872-72; bei unmittelbarer Gefahr 112. Dokumentieren Sie den Schaden mit Fotos und informieren Sie Verwaltung und Miteigentümer schriftlich.

Eine Verwaltung, die antwortet

Klara ist eine Hausverwaltung im Aufbau, gemacht für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara soll Fragen von Eigentümern in Minuten beantworten, rund um die Uhr, und jede WEG soll eine Verwalterin oder einen Verwalter mit Namen bekommen, die oder der das Haus kennt. Geplanter Preis: 29 € je Einheit, mindestens 249 € im Monat je WEG, inkl. MwSt. In den ersten 12 Monaten der Verwaltung zahlt Ihre WEG 100 € weniger im Monat, wenn Sie sie bis zum 31.12.2026 vormerken.

Ehrlich gesagt: Klara startet 2027 und verwaltet heute noch keine WEG. Wenn Ihre Verwaltung jetzt nicht reagiert, gehen Sie bitte die Schritte oben durch. Wenn Sie für 2027 eine Alternative suchen, können Sie Ihre WEG unverbindlich vormerken. Kein Vertrag, keine Kosten.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen