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Ratgeber für Eigentümer

Beschlussfassung in der WEG: Mehrheit, Stimmrecht, Beschlussfähigkeit

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 10 Minuten

Orangefarbene Polsterstühle an einem hellen Holztisch
Foto: Jakub Żerdzicki / Unsplash
Kurz gesagt Beschlüsse fasst eine WEG in der Regel in der Eigentümerversammlung. Soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes vorsehen, entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen; Enthaltungen zählen nicht mit (§ 25 Abs. 1 WEG). Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, auch wenn ihm mehrere Wohnungen gehören (§ 25 Abs. 2 WEG). Seit dem 1. Dezember 2020 verlangt das Gesetz keine Mindestzahl an Teilnehmern mehr. Ihre Gemeinschaftsordnung kann beides anders regeln. Zustande kommt ein Beschluss in der Versammlung grundsätzlich mit der Feststellung und Verkündung des Ergebnisses.

In kleinen Häusern hängt oft alles an zwei oder drei Stimmen. Umso wichtiger ist es, dass die Beschlussfassung stimmt: Wer darf abstimmen, wie viel wiegt eine Stimme, welche Mehrheit ist nötig, und was gilt, wenn nur wenige kommen? Dieser Ratgeber beantwortet die Fragen der Reihe nach und rechnet ein fiktives Haus mit sechs Wohnungen durch. Den gesamten Ablauf einer Versammlung beschreibt der Ratgeber Eigentümerversammlung.

So läuft eine Beschlussfassung ab

Ein Beschluss in der Versammlung entsteht in fünf Schritten. Den Ablauf der ganzen Versammlung, von der Einladung bis zum Protokoll, beschreibt der Ratgeber Eigentümerversammlung.

  1. Ankündigen. Der Gegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein Beschluss zu einem Punkt, der nicht angekündigt war, ist anfechtbar. Eingeladen wird in Textform; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG).
  2. Antrag stellen. Zu jedem Punkt kommt ein konkreter Antrag zur Abstimmung, am besten im Wortlaut aus der Einladung. Die Versammlung leitet nach dem Gesetz die Verwaltung, außer die Versammlung beschließt etwas anderes (§ 24 Abs. 5 WEG).
  3. Abstimmen. Jeder Stimmberechtigte stimmt mit Ja, Nein oder Enthaltung, selbst oder mit einer Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Wer wie viele Stimmen hat, steht weiter unten.
  4. Feststellen und verkünden. Die Versammlungsleitung zählt, stellt das Ergebnis fest und verkündet es. In der Regel kommt der Beschluss damit zustande; Feststellung und Verkündung sind auch stillschweigend möglich. Fehlt in einer sehr kleinen WEG ausnahmsweise eine Versammlungsleitung, genügt die Einigung der Eigentümer über das Beschlussergebnis (BGH, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01). Auch ein abgelehnter Antrag ist ein Beschluss.
  5. Festhalten. Über die Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen, und jeder Beschluss kommt im Wortlaut in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG).

Danach gilt der Beschluss, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt. Wer ihn angreifen will, muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründen (§§ 23 Abs. 4 Satz 2, 45 WEG); mehr im Ratgeber WEG-Beschluss anfechten. Nichtig, also von Anfang an und auch ohne Klage unwirksam, ist ein Beschluss nur in schweren Fällen, etwa wenn er gegen eine Vorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG), oder wenn die Eigentümer über etwas beschließen, das nur eine Vereinbarung regeln kann (siehe unten).

Ohne Versammlung beschließen die Eigentümer im Umlaufverfahren. Dann müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen, nicht nur die Mehrheit, außer die Eigentümer haben vorher für diesen einzelnen Gegenstand beschlossen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG).

Beschlussfähigkeit: Was sich 2020 geändert hat

Bis Ende November 2020 war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. Sonst musste die Verwaltung eine zweite Versammlung mit derselben Tagesordnung einberufen, die dann ohne diese Grenze entscheiden konnte. Die Reform hat diese Regeln gestrichen. Seitdem ist jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer teilnehmen (BT-Drs. 19/18791, S. 73 und 97).

Für kleine WEGs heißt das: Wer nicht kommt und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidung den anderen. Eine Einladung, die alle rechtzeitig erreicht, ist deshalb wichtiger als früher.

Alte Gemeinschaftsordnung mit Mindestzahl

Viele Gemeinschaftsordnungen stammen aus der Zeit vor der Reform und schreiben noch eine Mindestzahl vor, etwa „beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Anteile vertreten ist“. Für solche alten Vereinbarungen gilt § 47 WEG: Sie stehen den neuen Vorschriften nicht entgegen, wenn sich aus ihnen kein anderer Wille ergibt, und ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen. Nach unserer Einschätzung gilt deshalb meist das neue Recht, wenn die Klausel nur die alte gesetzliche Regel wiederholt. Ob Ihre Klausel ausnahmsweise weitergilt, ist eine Frage der Auslegung im Einzelfall. Wer sicher gehen will, lädt so ein, dass die alte Grenze voraussichtlich erreicht wird, und sammelt Vollmachten.

Wer wie viele Stimmen hat

Das Gesetz zählt nach Köpfen: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Wem drei Wohnungen gehören, der hat trotzdem nur eine Stimme. Gehört eine Wohnung mehreren gemeinsam, etwa einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft, können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 Satz 1 und 2 WEG). Sie sollten sich also vorher einigen.

Die Eigentümer können durch Vereinbarung vom Gesetz abweichen, und viele Gemeinschaftsordnungen tun das (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Drei Modelle sind verbreitet:

Kopfprinzip
Eine Stimme je Eigentümer. Das gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes sagt.
Objektprinzip
Eine Stimme je Wohnung oder Teileigentum. Wer zwei Wohnungen hat, hat zwei Stimmen.
Wertprinzip
Die Stimme wiegt so viel wie die Miteigentumsanteile, etwa 175 von 1.000.

Schauen Sie vor jeder Versammlung in Ihre Gemeinschaftsordnung. Steht dort nichts zum Stimmrecht, gilt das Kopfprinzip.

Ein Beispiel mit sechs Wohnungen

Ein fiktives Haus mit sechs Wohnungen und 1.000 Miteigentumsanteilen: W1 und W2 haben je 150, W3 bis W6 je 175. Es gibt fünf Eigentümer. Frau A. gehört W1, Herrn C. W2, den Eheleuten D. gemeinsam W3, Frau E. W4, und Herrn B. gehören W5 und W6.

Auf der Tagesordnung steht der Anstrich der Hoffassade. Frau A. kommt und hat eine Vollmacht von Herrn C. Die Eheleute D. kommen, Herr B. kommt, Frau E. bleibt fern. Frau A. stimmt für sich und Herrn C. mit Ja, die Eheleute D. enthalten sich, Herr B. stimmt mit Nein.

ZählweiseJaNeinErgebnis
Kopfprinzip (Gesetz)21angenommen
Objektprinzip22abgelehnt, Gleichstand
Wertprinzip300350abgelehnt

Ja: Frau A. und Herr C. (W1, W2, je 150 Anteile). Nein: Herr B. (W5, W6, je 175 Anteile). Die Enthaltung der Eheleute D. zählt in keiner Zählweise mit.

Derselbe Abend, dieselben Stimmen, drei verschiedene Ergebnisse. Nach dem alten Recht hätte es übrigens keine Rolle gespielt, ob genug Anteile da sind: Vertreten waren 825 von 1.000. Wären nur Frau A. und ihre Vollmacht gekommen, also 300 von 1.000 Anteilen, wäre die Versammlung früher nicht beschlussfähig gewesen. Heute wäre der Antrag mit zwei Ja-Stimmen angenommen.

Die Mehrheit richtig zählen

Wann ein Eigentümer nicht mitstimmen darf

Ein Eigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn es um ein Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit ihm selbst geht, um einen Rechtsstreit gegen ihn, oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung verurteilt ist (§ 25 Abs. 4 WEG). Wäre Herr B. aus dem Beispiel Malermeister und ginge der Auftrag an seinen Betrieb, dürfte er über die Vergabe nicht abstimmen. Über die Frage, ob die Fassade überhaupt gestrichen wird, darf er nach unserer Einschätzung mitentscheiden, solange damit nicht zugleich der Auftrag an ihn vergeben wird.

Wer seine Wohnung mit einem Nießbrauch belastet hat, etwa zugunsten der Eltern, behält sein Stimmrecht. Es geht auch für einzelne Beschlüsse nicht auf den Nießbraucher über (BGH, Beschluss vom 07.03.2002, V ZB 24/01).

Wer verhindert ist, verliert seine Stimme nicht, sondern kann sich mit einer Vollmacht in Textform vertreten lassen (§ 25 Abs. 3 WEG). Ein Muster steht im Ratgeber Vollmacht für die Eigentümerversammlung.

Welche Mehrheit wann nötig ist

Soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes vorsehen, genügt für die meisten Beschlüsse die einfache Mehrheit. Einige Regeln verlangen mehr:

Ein Beispiel aus dem Haus oben: Die Eigentümer beschließen einen neuen Fahrradständer im Hof für 1.900 €. Frau A., Herr C. und die Eheleute D. stimmen mit Ja, Herr B. mit Nein. Das sind drei von vier abgegebenen Stimmen, also mehr als zwei Drittel, und der Beschluss ist gefasst, soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht. Die Ja-Stimmen stehen aber nur für 475 der 1.000 Anteile, also für weniger als die Hälfte. Wenn sich der Ständer nicht amortisiert, zahlen deshalb nur die drei Zustimmenden, nach ihren Anteilen: Frau A. und Herr C. je 600 €, die Eheleute D. 700 €.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Was bedeutet Beschlussfassung in der WEG?

Die Eigentümer stimmen in der Eigentümerversammlung über einen Antrag ab (§ 23 Abs. 1 WEG); das Ergebnis wird grundsätzlich festgestellt und verkündet, auch stillschweigend. Ohne Versammlung braucht es die Zustimmung aller Eigentümer in Textform, außer die Eigentümer haben für diesen einzelnen Gegenstand vorher beschlossen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG). Dann muss das Ergebnis festgestellt und allen Eigentümern mitgeteilt werden (BGH, V ZB 10/01). Ab der Beschlussfassung laufen die Fristen der Anfechtungsklage: ein Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung (§ 45 WEG).

Ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn nur ein Eigentümer kommt?

Nach dem Gesetz ja. Seit dem 1. Dezember 2020 ist jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer teilnehmen (BT-Drs. 19/18791, S. 73). Eine Mindestzahl in der Gemeinschaftsordnung kann dennoch gelten; eine alte Klausel, die nur die frühere gesetzliche Regel wiederholt, tritt nach § 47 WEG in der Regel zurück. Lesen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung.

Wie viele Stimmen hat ein Eigentümer mit zwei Wohnungen?

Nach dem Gesetz eine, denn jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Zählt Ihre Gemeinschaftsordnung nach Wohnungen oder nach Miteigentumsanteilen, hat er entsprechend mehr Gewicht.

Zählen Enthaltungen als Nein-Stimmen?

Nein. Soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes vorsehen, entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und Enthaltungen werden dabei nicht mitgezählt (§ 25 Abs. 1 WEG; BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17, Rn. 8).

Was passiert bei Stimmengleichheit?

Dann ist der Antrag abgelehnt, denn soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes vorsehen, ist er nur angenommen, wenn die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen. Auch die Ablehnung ist ein Beschluss und gehört ins Protokoll.

Darf ich über einen Auftrag an meine eigene Firma mitstimmen?

Ist die Firma Ihr Einzelunternehmen: nein. Geht es um ein Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit Ihnen, sind Sie bei diesem Beschluss nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Ist sie eine eigene Gesellschaft, etwa eine GmbH, ist sie rechtlich nicht dasselbe wie Sie; ob der Ausschluss trotzdem greift, etwa weil Sie sie beherrschen, klären Sie vor der Abstimmung.

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Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara ist im Aufbau und startet 2027. Wenn Ihre WEG dann eine Verwaltung sucht, können Sie sie schon jetzt unverbindlich vormerken.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen